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中润资源投资股份有限公司关于半年报问询函的回复(下转C30版

中润资源投资股份有限公司关于半年报问询函的回复(下转C30版

2019-11-07 20:51:53

2019年9月23日,华润创业投资有限公司(以下简称“本公司”或“华润创业”)收到你公司《关于华润创业投资有限公司半年度报告的询证函》[公司部[2019年半年度报告询证函第23号。对调查的答复如下:

1.截至报告期末,贵公司投资性房地产增加3.550441亿元,其他应收款减少3.824885亿元,主要是由于山东安盛资产管理集团有限公司(以下简称“安盛资产”)的其他应收款转入贵公司子公司济南兴瑞商业运营有限公司(以下简称“济南兴瑞”)的投资性房地产。上述投资性房地产权利有限,主要是由于贷款抵押。同时,贵公司确认其他收入6089.74万元,主要是由于贵公司在济南兴瑞的股权公允价值大于安盛管理的其他应收款本金。

2013年5月,贵公司将其全资子公司山东众润房地产有限公司(以下简称“众润房地产”)的100%股权及相关债权转让给山东建邦房地产有限公司(以下简称“山东建邦”)。支付3.00564亿元后,剩余的7.768273亿元由安盛资产支付。截至2017年12月31日,仍欠人民币3.693亿元。贵公司此次交易产生投资收益2.8037亿元,这是本年度扭亏为盈的主要原因。2018年6月,贵公司披露了《关于签署商业地产抵减转让价格协议的公告》,拟以中润房地产持有的评估价值430,197,400元抵减安盛资产对贵公司的欠款。因此,贵公司将其坏账准备转回210,009,300元,使其在本年度盈利。2019年1月,中润房地产将上述房产注入其全资子公司济南兴瑞,并将济南兴瑞的全部股权转让给贵公司。报告期内,济南兴瑞净利润为-462.71万元。请询问您的公司:

(1)上述商业地产在2013年对中润房地产进行股权配置时自上而下采用的评估方法为资产法,自上而下安盛资产在2018年对贵公司欠款的处置采用的评估方法为市场法和收益法。请说明上述商业地产在配售中采用不同评估方法的原因,并说明当前配售中市场法和收益法的具体流程以及与评估结果的对应关系。同时,结合济南兴瑞报告期的损失,说明上述房产配售过程中确认的评估价值和最终成交价格是否合理。

回复:

2013年转让山东中润房地产有限公司股权时,根据评估人员的分析:被评估单位的资产为常见资产类型。根据企业的客观实际情况、评估目的和收集的信息,利用资产法所需的经济技术参数可以获得足够的数据。在分析山东中润房地产有限公司基本情况的基础上,采用资产法对山东中润房地产有限公司股东的股权总价值进行评估,资产法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象的评估理念。运用资产评估法对企业价值进行评估,就是在资产负债表的基础上对个别资产和负债的当前公允价格进行评估,并在个别资产评估值之和的基础上扣除负债评估值,从而获得企业股东的总权益(净资产)。基本公式是:

所有股东权益的价值=个别资产的评估价值之和-负债的评估价值

1.关于不使用市场评估方法的解释

企业价值评估中的市场法(market method)是指将被评估对象与可比上市公司或可比交易案例进行比较,以确定被评估对象价值的评估方法。由于与评估对象相关的行业中类似规模的可比交易极少,且可比交易的管理和财务信息难以获取,本次评估不采用市场法。

2.不使用收益法评价的解释

企业价值评估中的收益法(income method)是指将预期收益资本化或贴现以确定被评估对象价值的评估方法。使用收益法进行评估需要以下三个先决条件:

(一)投资者投资企业时支付的价格不超过该企业(或与该企业风险水平相同的同类企业)未来预期收益折算的现值。

(二)能够合理预测企业未来收入;

(3)能够合理估计与企业未来收入风险程度相对应的收益率。

根据公司的生产经营状况和收集的数据,本次评估未选择收益法对所有股东权益的价值进行评估。原因和依据如下:

(1)不能合理预测企业的未来收入

企业土地储备不足,无法合理预测企业未来收入。

(2)无法合理估计企业未来收益的风险水平。

由于国家目前正在对房地产市场进行一系列宏观调控,未来的房地产政策具有一定的不可预测性,这也将导致房地产企业未来的项目开发进度和房地产销售进度存在一定的不确定性。用企业的未来收入来合理估计风险水平是不可能的。

鉴于上述分析和实际情况,不可能预测公司未来的经营和收入,用收益法整体评价所有股东权益的价值也是不合适的。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产包括租赁土地使用权、增值后持有并准备转让的土地使用权和租赁建筑物。

根据《投资性房地产评估指导意见(试行)》,注册资产评估师应注意现有租赁条款对投资性房地产公允价值的影响,包括租金及其构成、租赁期限、免租期、续租条件和提前终止租赁的条件。

评估对象为大型商场使用的场所。估价对象所在地的同类房地产交易市场不活跃,宣传不佳。难以从房地产交易市场获取类似或类似房地产的市场价格及其他相关信息。估价对象目前用于租金,租金收入稳定,因此采用收益法计算。

(以上引自《山东中润房地产有限公司股东参与中润资源投资有限公司拟转让股权项目全部股权价值资产评估报告》第13、14、16页)

追加商业地产属于2013年资产明细表中的投资性房地产,采用收益法进行评估。根据投资性房地产-房屋评估明细表,山东中润房地产有限公司持有房产证号为169149的房产,建筑面积为73237.64平方米,评估单价为4358.59元/平方米,评估净值为319213000.00元。

2017年10月25日,公司召开第八届董事会第三十二次会议,审议通过了签署议案。在意向书中,华润置地与安盛资产管理集团有限公司同意由双方共同确定的具有专业资质的评估师事务所对自上而下的商业地产进行评估,双方将根据评估价值协商自上而下的价格和自上而下地产的范围。

根据北京尤果大正资产评估有限公司评估人员的指示,本次评估的具体流程如下:一是根据评估目的和获得的数据选择合理的评估方法;其次,根据选择的评价方法,进行评价和估计。最后,综合分析确定评价结果。

1.住房和建筑物评估方法的选择:

(1)评价方法和理由的选择

根据被评估建筑的特点,采用市场比较法和收益法进行评估。能够获得被评估资产在同一个供求循环中近期交易的可比案例,因此可以采用市场比较法进行评估;估价房地产已经出租,可以获得类似住宅的市场租金,因此可以采用收益法进行估价。

(2)市场比较法

市场比较法(Market comparison method)是指在计算待估房地产价格时,将待估房地产与在接近估价基准日期间内完成的同一供求循环中的类似房地产进行比较,并根据已完成的房地产价格,通过各种因素的修正,得出待估房地产价格的估价方法。

市场比较法估算房地产价值的公式如下:

待评估房地产的评估价格=交易案例房地产交易价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区位条件因素修正系数*物理条件因素修正系数*权益条件因素修正系数

(3)《所得法》

收益法(income method)是指通过估计估价对象未来的正常净收入,并以适当的资本化率折现至估价基准日,计算估价对象客观合理的价格或价值的方法。

首先估计潜在总收入和有效总收入,然后扣除经营费用,得到住房和建筑物的净收入,然后以适当的资本化率对住房和建筑物的净收入进行贴现,然后计算收入期结束后的住房现值,最后得到收入价格。

公式如下:

v=

其中:价值收益法评估价格

人工智能-第一年房地产净收入

a-t年后房地产年净收入不变

房地产恢复利率

净收入变化的t年

未来几年的收益

(4)未选择评估方法和原因:

评估范围内的房地产由产权持有人自行收购。账面价值包括收购土地的价值、开发投资成本及相关费用。由于整个中润世纪城建设项目包括商业、住宅、办公、停车场等多种物业,评估部分为商业和停车场,位于相对繁荣的商业区,因此不适宜采用成本法进行评估。

截至评估基准日,评估范围内的资产不涉及抵押、担保等其他权利。

评估方法:

A.市场比较法

(1)选择交易案例

根据房地产交易中的替代原则,估价人员在认真分析估价对象特点的基础上,遵循结构相同、建筑装饰标准相似、位置相同或相近的原则,选取三个类似估价对象的交易实例进行比较。

从三个相同的区域中选择三个业务交易案例进行比较分析。

案例1:钟健文化城店位于礼霞区文化东路以南,建筑面积580平方米。报价为2500万元,或43103元/平方米。报价日期为2017年10月20日。它是钢-混凝土结构,建于2011年。内部是地砖地板,墙壁是抹灰和油漆的。毗邻文化东路18、119号等多条公交线路。周边配套设施齐全。

案例2:史明豪庭店位于礼霞区京师路以南,建筑面积66.66平方米。报价为270万元,合40504元/平方米。报价日期为2017年10月23日。它是钢-混凝土结构,建于2011年。内部是地砖,墙面是灰泥和油漆。毗邻京师路、115路、202路等多种公共汽车。周边配套设施齐全。

案例3:万科新家坊店位于礼霞区奥体西路西侧,建筑面积52平方米。报价为240万元,合46154元/平方米。报价日期为2017年9月10日。钢-混凝土结构建于2011年。内部为地砖地面,墙面抹灰上漆,毗邻奥蒂西路、10,503路及其他多辆公共汽车。周边配套设施齐全。

详情见下表:

要素和条件声明

(2)对交易条件进行因子修正

例甲、乙、丙都是正常交易,不需要修改交易条件。

(3)修改交易日期因子

根据例子中的房地产交易,它们都是最近的交易,所以没有必要修改交易日期。

(4)修改比较因素

将所选实例中影响房地产价格的区域因素和个体因素分别与评估对象进行比较,评估对象基数为100,比较实例中的因素分别进行比较打分,总分作为区域修正系数。详情见下表:

比较因素条件指数表

因子比较校正系数表

(5)寻找评估对象的评估价值

以修正后的单价的算术平均值作为估价对象的估价单价。

即估价对象的估价单价= (35919.1732403.2238866.53)/3

=35730.00(元/平方米)位

由于没有二层业务的交易案例,二层业务的评估单价在一层业务的楼层修改后确定。根据现场调查,同一供需圈内停车位的平均价格为25万元/台,因此停车位的估计单价为25万元/台。市场比较法的评估结果如下

B.收入方法

(1)年度总收入的计算

1)评估对象租金水平的确定

租赁期内委托资产的租金水平按照产权持有人提供的租赁价格确定。

租赁期限以外,根据企业提供的租赁合同,参照周围租赁情况,确定评估基准日的市场租金。

估价对象的租金水平由市场比较法确定。根据替代原则,选择了三个面积相同、用途相似、接近评估基准日的租赁市场比较案例。下表概述了评估对象和可比案例:

调整上述租赁案例的交易、市场、地点和物理条件。其中,选址考虑的因素包括:交通便利性、自然和人文环境质量、距商业中心的距离、基础设施、公共设施等。身体状况中考虑的因素包括:公共因素、室内因素等。

综合修正后,得到评估对象的具体租赁单价,如下表所示:

由于尚未获得二楼业务的市场可比租金,二楼业务的评估单价在一楼业务的楼层修订后确定。根据现场调查,同一供需圈内停车位的平均租金为600元/月,因此停车位的估计租金为0.66元/m2/天。合同期外的可比市场租金如下:

根据评估对象的调查,建筑面积为租赁面积,即:

可出租面积=建筑面积

2)评估对象租金空置率的确定

根据评估人员对评估对象所在区域商业租赁市场的调查,评估资产所在区域类似房地产的空置率为10%-20%。考虑到被评估资产所在区域的位置、楼层、临街面、装修等个别因素,并综合分析其自身经营状况后,评估人员确定租赁期内不考虑空置率,但租赁期外的空置率为10%。

3)其他收入

其他收入是房地产存款产生的利息收入。

4)房地产年收入总额

房地产总年收入包括房地产租金收入和租赁保证金收入,其中保证金收入考虑当地租赁市场的经营惯例,一般为一个月的租金,保证金收入按一个月租金的年利率计算。

2018年存款收入= 16,316,132.91/12× 1.5% = 20,395.17元

(2)年度总成本的计算

年度总成本是指出租人租赁房地产时应承担的各种费用和税费,一般包括房屋维修费、管理费、房产税、增值税、税费、保险费、土地使用税等。各种费用的计算过程如下:

1)房屋维修费用:指房屋建筑的日常维护和维修费用。根据待评估建筑物的实际情况,确定建筑物年度维护费用为建筑物重置成本的1%。根据该建筑的工程技术特点,通过调查当地同类建筑的平均开发成本等相关成本水平,根据公司收集的建筑安装成本数据和委托物业的装修成本,确定委托物业的重置单价为3000元/平方米。

2)管理费:指业主在日常管理中应支付的相关费用。根据此类费用占租金比例的平均统计数据,结合被评估物业的实际情况,管理费确定为实际总收入的3%。

3)财产税:根据财产税相关规定,财产税税率为12%。

4)城市土地使用税:指在市、县、镇和工矿区使用土地的单位和个人。作为城市土地使用税的纳税人,应当按照有关规定缴纳土地使用税。土地使用税根据当地有关规定和产权持有人实际缴纳的税款确定。

5)增值税:根据《关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税字(2016)36号)的规定,对于增值税和房地产租赁服务,普通纳税人租赁2016年4月30日前购置的房地产,可以选择简单的计税方式,按照5%的税率计算应纳税额。

6)税费:税费主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加、水利建设基金等。税率为:城市建设增值税7%,教育增值税3%,地方教育增值税2%,水利建设基金增值税0.5%。

7)印花税:印花税按扣除租金损失后的潜在总收入的0.1%计算。

8)保险费:保险费是指财产所有人为避免自己财产的意外损失而向保险公司支付的费用。根据有关规定和此类费用的平均统计数据,保险费确定为建筑物重置价格的1%。计划。

(3)贴现率

贴现率,也称为回报率,是投资回报率与投资资本的比率。本次评估折现率的确定采用累积法,即收益率被视为包括两大部分:无风险收益率和风险调整值。根据对待评估房地产和当地房地产市场的综合分析,确定无风险收益率为五年期国债无风险利率的2.85%,风险调整值的4.60%,收益率的7.45%。

(4)年净收入增长率

考虑到未来几年商品房市场将继续活跃,但考虑到委托评估的资产面积较大,租金涨幅有限,我们确认评估对象的年净收入水平保持不变。

(5)收入年份

该建筑为钢-混凝土结构,经济耐久性为60年。截至评估基准日已使用7.3年,使用年限为52.7年,土地使用权剩余使用年限为25.9年。根据较低的原则,使用寿命为25.9年,受益寿命为25.9年。

(6)收入现值的计算

(7)收入现值为231,315,671.21元。

(8)计算收入期后建筑物残值的贴现值

该建筑建于2010年,采用钢-混凝土结构,使用寿命为60年,已使用7.3年。土地使用权期满后,该建筑剩余26.8年及重置成本为127,719,240.00元。

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